1000만원으로 당장 시작하는 부동산 소액 경매 [리뷰]

 

1000만원으로 당장 시작하는 부동산 소액 경매 [리뷰]

 

소개

부동산 경매 실용서

줄거리

자본주의 노예에서 벗어나 생존을 위해선 부동산 공부를 해야 한다.

"우리는 (부동산의)노예가 되지 않는다! 세상(부동산)의 주인이 될 것이다…"

 

1. 돈의 원리

자본주의 인플레이션 시스템으로 물가는 계속 상승한다. 그런데 월급 오르는 속도보다 부동산 가격이 압도적으로 빠르게 상승한다. 그래서 돈을 모아도 부동산을 취득하지 못하면 부자가 되지 못하는 이유다. 그런 인플레이션을 가속화하는 시기가 있다. 바로 경제위기다. 경제위기마다 국가는 양적완화 정책을 펼쳤다. 통화가 많이 공급되어 주식, 부동산, 물가가 폭등했다. 이 시기에 부동산이 없는 사람들은 '벼락 거지'가 되었다.

2. 정부 정책과 세금

정부는 세금 징수를 위해 부동산 가격이 내려가는 것을 좌시하지 않는다. 부동산 관련 세금 중 양도세가 가장 큰 비중을 차지한다. 세금 때문이라도 부동산 가격은 지지 혹은 상승할 수밖에 없다.

3. 부채

자산은 부채+자본이다. 대부분의 부자는 대출을 보유하고 있다. 부동산이 상승했을 때, 대출금은 그대로지만 자본은 상승한다. 부동산 투자의 핵심 중 하나는 대출이다. 대출은 리스크가 존재하지만 그만큼 수익률을 높이는 데 유용하다.

부자들은 은행에게 신뢰를 얻어 대출금을 받기도 쉽고 더 높은 금액을 대출받을 수 있는 기회를 가진다. 이로 인해 서민들과 더 많은 격차를 벌린다. 담보가 없이 대출을 받기 힘드나 최대한 대출을 받아 투자를 시작해야 한다. 그리고 대출 금리를 낮추기 위해 부수 거래를 이용해야 한다.

4. 집의 분류

1) 단독주택

• 접근성과 입지 조건이 좋은 도심의 단독주택은 투자 가치가 높다.
• 비싸다

2) 아파트

• 상급지와 상급지가 아닌 곳으로 투자가 나뉜다. 이에 따라 수익이 나뉜다.

3) 빌라(=다세대주택)

• 재개발 지역의 빌라는 공유 면적이 클수록 좋다.
• 큰 이익을 얻을 수 있는 수단이 빌라다.

4) 오피스텔

• 대출에 대한 규제가 상대적으로 적다.

5) 아파텔

• 아파트보다 서비스 면적이 적다. (아파트 24평 = 아파텔 18평)
• 오피스텔과 같이 주택 수에 포함되지 않는다.
  
  

5. 부동산 서류

1) 부동산 등기사항전부증명서

• 등기부만 볼 줄 알아도 부동산 사기 예방에 도움이 많이 된다.
• 근저당이 중요하다.

2) 토지대장

• 단독주택이나 토지를 구매할 때 필요하다.
• 위반 건축물은 초보자에게 위험하다.

3) 토지이용계획확인서

• 준주거 지역이 땅값이 비싸다.
• 건폐율과 용적률이 높으면 더 넓고 높은 건물을 지을 수 있다는 뜻이다.
• 1종->2종->3종->준주거 지역-> 상업 지역 순으로 용적률이 적어진다.
• 빌라가 2종일 때, 역세권을 중심으로 매매하자.
  
  

6. 부동산 팁

• 경매 용어는 경험하며 익히면 된다.
• 경매 절차는 몰라도 되지만, 알면 큰 도움이 된다.
• 각종 사이트를 이용하면 분석 시간을 줄일 수 있다.
• 빌라 구매 시, 대지권이 있는지가 중요하다.
• 을구 근저당 등 후순위는 경매로 전부 말소된다.
• 임차인은 임대차보호법에 따라 은행보다 배당을 먼저 받을 수 있는 권리가 있다.
• 선순위 임차인이 있을 경우 임차인이 보증금을 전부 받지 못하면 나머지 금액을 낙찰자가 인수한다.
  
  

7. 물건조사

• 실수요자 입장에서 시세 조사를 한다.
• 유사한 물건을 비교해 평당 단가를 산출한다
  
  

8. 입찰

• 입찰표에 수정 흔적이 있으면 안 된다.
• 입찰가를 맞추는 것은 신의 영역이다
  
  

9. 피해야 할 물건들

• 위반 건축물 : 강제금이나 원상 복구 명령이 나올 수 있다.
• 누수가 있는 건물 : 처리하는 것이 힘들다
• 초저가 물건 : 싼 이유가 있다
• 대출 제한 물건 : 사는 게 불가능하다
• 유튜버가 소개하는 물건 : 소개하는 과정에서 과장하는 경우가 많다.
• 빈집 : 물건 처리 절차가 복잡하다
  
  

주요 내용

부동산 관련 규제가 많아지면 팔 때가 되었다는 의미고 규제가 적어질수록 부동산 살 때가 되었다는 의미로 해석하면 된다.

부자가 되려면 부자나 부자와 가까운 사람들을 만나 그들에게 배우는 것이라 생각한다. 그리고 건전한 부채를 형성해 반드시 자산을 사야 한다.

집이 어디에 있느냐에 따라서 사실상의 서열화가 결정된다.

후기

듣기만 했던 등기부, 임대 등 부동산 관련 지식들을 정리할 수 있었고 부동산 투자 프로세스를 이해할 수 있었다. 대출을 이용한 레버리지 효과가 핵심으로 보인다. 주식이나 다른 투자도 대출을 받아 레버리지 효과로 돈을 벌 수 있을 수 있다. 그러나 은행도 바보가 아니라서 그런 위험한 투자에는 대출을 해주지 않으려 한다. 이 와달리 부동산의 경우, 실제 하는 물건이 존재하기에 담보 대출이 가능하여 이러한 효과를 누릴 수 있는 것이었다.

아파트나 오피스텔에 투자하는 것보다 빌라에 투자하는 것을 권장한다. 특히, 신축 빌라가 아닌 구축 빌라를 구매하여 재개발을 노리는 투자를 해야 한다고 한다. 여태까지 빌라는 구매하는 것이 아니라고 배웠었다. 그러나 이러한 선입견을 깨고 투자를 하여 돈을 벌 수 있다는 이야기는 나의 투자에 관한 시야를 넓혀 주었다.

10년 전에도, 20년 전에도 부동산 가격이 하락할 것이라 예측한 전문가들이 많았지만 모두 예측에 실패했다. 그렇기에 이 신화가 계속 이어질 것이란 '부동산 불패신화'의 믿음은 지속되었다. 언제까지 이 신화가 이어질까. 현재 저출산과 고령화로 서울과 경기도권 지역으로 인구 쏠림 현상이 발생하고 있다고 한다. 이러한 상황에서 수도권은 어느 정도 이 신화가 지속될 것이라 생각된다.

그러나 20년 후의 한국의 모습이라는 일본은 현재 빈집 문제가 생기고 있다. 인기가 없는 지역에 자리 잡은 빈집은 재개발되지 않고 계속 노후화된 상태로 방치된다. 이렇게 방치된 빈집이 재개발될 것이라 보이지 않는다. 자신이 투자한 지역이 인기 없는 지역이라면 재개발되지 않을 수 있다고 보인다. 빌라 투자에 핵심은 미래에도 재개발이 될 곳인지 아닌지를 잘 파악하는 것이 빌라 투자에 가장 중요한 부분이라 보인다.

즉, 재개발을 이용한 부동산 투자는 수도권 중심으로 해야만 할 것이다. 서울만 해도 상급지와 하급지가 투자 시 차이가 많이 난다고 하는데, 부산은 인구감소와 고령화로 해운대를 제외하곤 상급지를 찾는 것은 어렵다 보인다. 그래서 부산에서 부동산 투자하는 것은 수도권 보다 더 어렵다고 생각한다. 그래도 이런 투자 방법이 있다는 것을 알고 기회를 엿본다면, 기회가 오지 않을까 생각한다.

추천

부동산 초보자라면 읽어 볼만한 듯.